荣县城区“两河四岸”(一期一阶段) 棚户区改造国有土地上房屋征收补偿方案
来源:荣县类别:政策文件发布时间:2017-11-06阅读:
为改善人居环境、提升城市品质、推进棚户区改造,全面实现小康,按照我县棚户区改造计划,荣县人民政府拟对城区“两河四岸”(一期一阶段)棚户区实施改造,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号令)、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》〔国发(2013)25号〕和《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规及相关政策规定,结合城区“两河四岸”景观打造和拟改造片区内国有土地上房屋的实际情况,特制定本方案。
一、征收原则和目的
荣县城区“两河四岸”(一期一阶段)棚户区改造遵循决策科学民主,程序正当合法,补偿公平公开的原则。力争达到改善片区居民的居住条件和城市基础设施,提升城市形象,优美城市环境的目的。
二、征收领导机构、征收部门和实施单位
征收领导机构:荣县棚户区改造工作领导小组
征收部门:荣县城乡规划建设和住房保障局
实施单位:荣县旭阳镇人民政府(以下简称征收人)
三、征收范围、基本情况及对象
征收范围:荣县城区“两河四岸”(一期一阶段)棚户区改造项目征收范围含小南门片区(A地块)、附南街片区(B地块)、大佛寺片区(C地块)、东门桥原酒厂片区(D地块)(详见征收范围图)。
被征收房屋基本情况:征收范围占地面积约220亩。被征收房屋多数基础设施薄弱,生活设施不完善,大部份房屋抗震、防火、防洪能力较差,存在较大的安全隐患。此次棚户区改造征收范围内房屋约13万平方米,片区内机关企事业单位逾二十家,惠及片区人口约6千人。
征收对象:征收范围内国有土地上各机关、企事业单位、社会团体和个人的房屋及其附属物的所有权人(以下简称被征收人)。
四、房屋征收工作方式
荣县城区“两河四岸”(一期一阶段)棚户区改造按四个片区分为若干相对独立的小地块,按《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,由房屋征收部门公布《征收补偿方案》征求意见,征求意见后经县政府批准确定《征收补偿方案》。之后依据《征收补偿方案》与被征收人先行签订房屋模拟征收补偿协议。各片区中任何一个小地块在规定期限内签约率达到98%,则征收部门报请县人民政府做出征收决定,批准实施该片区该小地块棚户区改造。若各片区中某小地块在规定期限内签约率达不到98%(历史问题除外),则该小地块模拟征收终止。
县人民政府对各地块作出房屋征收决定后,征收人与被征收人签订的房屋模拟征收补偿协议正式生效,被征收人在协议约定时间内搬家率达到100%后,征收人按照协议约定结算补偿费。
模拟签约期限以县人民政府公告的签约期限为准。
五、房屋征收补偿方式
“两河四岸”棚户区改造属旭水河流域生态环境修复及沿岸景观打造等公益事业项目,改造后不再修建安置房屋。
(一)个人所有的住宅、营业房、其它非住宅,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换(自主购买房屋安置)。
(二)机关、企事业单位、社会团体的所有房屋(含企业产权登记为个人的)均实行货币补偿。
(三)征收存在租赁关系的房屋,征收人与被征收人签订房屋征收补偿协议,由被征收人自行负责与房屋承租人解除租赁关系。
(四)征收人依据房屋权属证书与被征收人签订模拟征收补偿协议,协议均以不动产登记面积(含认定面积)结算(下同)。
(五)被征收房屋为住宅,被征收人他处无房且符合市级最新公布的城镇住房保障条件或在房屋被征收时已连续领取6个月最低生活保障补助的,被征收房屋原不动产登记面积(含认定面积)低于50㎡,按50㎡计算房屋价值和补贴补助;若在征收范围内被征收人名下有多处房屋,其合计面积(含认定面积)低于50㎡,按50㎡计算房屋价值和补贴补助。
(六)被征收房屋为住宅,被征收人为他处无房且丧失劳动能力(残联核发的《残疾人证》在达到4级以上或劳动保障部门劳动能力委员会出具的《劳动能力鉴定书》达到6级及以上的)的残疾人,被征收房屋不动产面积(含认定面积)低于50㎡的,按50㎡计算房屋价值和补贴补助,被征收房屋原产权面积(含认定面积)高于50㎡低于60㎡的,按60㎡计算房屋价值和补贴补助;若在征收范围内被征收人名下有多处房屋,其合计面积(含认定面积)低于50㎡,按50㎡计算房屋价值和补贴补助,合计面积(含认定面积)高于50㎡低于60㎡的,按60㎡计算房屋价值和补贴补助。
六、房屋合法性、用途性质的认定及补差
未经登记的建筑由县人民政府组织发改、财政、市场监管、税务、城乡规划、国土资源、旭阳镇等相关部门进行调查认定,认定后分别按以下情况征收补偿。
(一)住宅
    1.在征收范围确定前因历史原因已形成的建筑,经认定,由被征收人按砖混结构200元/㎡、砖木结构300元/㎡、穿逗结构400元/㎡交纳补差款后,征收人给予征收补偿。
2.在征收范围确定前用户搭建的临时建筑以及棚架等,征收人按《被征收房屋附属物、构筑物和零星花卉树木补偿价格表》一次性给予货币补偿。
3.在征收范围公告后(公告时间:2016年12月20日)抢修抢建的房屋以及查实的违法建筑不予补偿。
(二)营业房
1.未登记的底层临街第一自然间房屋,在征收范围确定前已取得营业执照、纳税证明、实际在营业的,经市场监管、税务、旭阳镇等部门核实,再经县政府组织有关部门认定后,按认定面积,由被征收人按砖混结构400元/㎡、砖木结构500元/㎡、穿逗结构600元/㎡交纳补差款后,经营年限在20年以上的,按营业房市场评估价的95%补偿;经营年限在10年以上20年以下的,按营业房市场评估价的90%补偿;经营年限在5年以上10年以下的,按营业房市场评估价的85%补偿;经营年限在2年以上5年以下的,按营业房市场评估价的50%补偿。若低于住宅市场评估价,则按住宅补偿。
2.未登记的底层临街第一自然间以外实际用于经营2年以上的的房屋,在征收范围确定前已取得营业执照、纳税证明,经市场监管、税务、旭阳镇等部门核实,再经县政府组织有关部门认定后,按认定面积,由被征收人按砖混结构200元/㎡、砖木结构300元/㎡、穿逗结构400元/㎡交纳补差款后,选择货币补偿的,在相同结构住宅评估价基础上提高30%进行补偿。选择产权调换(自主购买房屋安置)的,按住宅补偿安置。
3.房屋权属证书登记为住宅或房屋权属证书未载明房屋用途性质,在征收范围确定前已取得营业执照、纳税证明、实际在营业的底层临街第一自然间房屋,经市场监管、税务、旭阳镇等部门核实,再经县政府组织有关部门认定后,按认定面积,经营年限在20年以上的,按营业房市场评估价的95%补偿;经营年限在10年以上20年以下的,按营业房市场评估价的90%补偿;经营年限在5年以上10年以下的,按营业房市场评估价的85%补偿;经营年限在2年以上5年以下的,按营业房市场评估价的50%补偿。若低于住宅市场评估价,则按住宅补偿。
4.权属证书登记为住宅或其他用途的底层临街第一自然间以外的房屋,在征收范围确定前实际在经营且已取得营业执照、纳税证明、并经营2年以上的,经市场监管、税务、旭阳镇等部门核实,再经县政府组织有关部门认定后,选择货币补偿的,在相同结构住宅评估价基础上提高30%进行补偿。选择产权调换(自主购买房屋安置)的,按住宅补偿安置。
七、征收补偿、安置和政策性补助补贴
(一)货币补偿
1.货币补偿的房屋价值
实行货币补偿的,由选定的房地产价格评估机构依据《国有土地上房屋征收评估办法》确定补偿价值。
2.货币补偿的购房补贴
被征收人选择货币补偿的,住宅按照被征收房屋不动产登记面积(含认定面积)给予被征收人500元/㎡的购房补贴,营业房按照被征收房屋不动产登记面积(含认定面积)给予400元/㎡的购房补贴,其它非住宅按照被征收房屋不动产登记面积(含认定面积)给予300元/㎡的购房补贴。
3.住宅货币补偿的购房补助
按照被征收住宅不动产登记面积(含认定面积)增加25㎡(增加后不足50㎡的按50㎡计算)后给予700元/㎡的购房补助。
4.货币补偿的公摊面积补助
住宅按照被征收住宅房屋评估价值的8%给予一次性补助。
营业房、其它非住宅按照被征收营业房、其它非住宅评估价值的2%给予一次性补助。
(二)产权调换自主购买房屋安置
1.被征收人自主购买房屋安置(简称自主购安),是指棚户区改造房屋在征收与补偿过程中,依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,满足棚改房屋被征收人的差异化选房需求,被征收人选择产权调换方式自主在房地产市场购买商品房屋作为安置房屋的行为。
2.自主购安的签约方式
被征收人自主选择在荣县城区范围内购买新建商品房安置,在签订房地产市场监管部门备案的商品房买卖合同后,征收人将被征收房屋补偿款和各类补贴补助奖励等按被征收人委托转入合同卖方账户,被征收人按商品房买卖合同自行结算差价。
被征收人自主选择在荣县城区范围内购买二手商品房安置的,在提交房屋买卖合同后,征收人将征收补偿款总额的50%按被征收人委托转入合同卖方账户,在被征收人提交购买二手商品房的不动产登记证书后,征收人向被征收人结算剩余50%的款项。
选择自主购安的,被征收人自主购房费用不得低于被征收房屋价值的50%,自主购房款超过被征收房屋补偿款总额的部份由被征收人自行支付结算。被征收房屋补偿款总额除支付自主购房款外若有剩余则支付被征收人。
若被征收人在征收范围公告之日起至县人民政府作出征收决定公告之日后3个月内,未能签订房地产市场监管部门备案的商品房买卖合同,或在征收范围公告之日起至县人民政府作出征收决定公告之日后6个月内,未能提交购买二手商品房的不动产登记证书,则自主购安补偿方式自动转为货币补偿方式结算。
3.住宅选择自主购安的,被征收房屋的价值补偿和政策性补贴补助标准
(1)被征收住宅房屋价值
选择自主购安的,由选定的房地产价格评估机构依据《国有土地上房屋征收评估办法》确定补偿价值。
  1. 购房补贴
按照被征收住宅不动产登记面积(含认定面积)给予500元/㎡的购房补贴。
(3)购房补助
按照被征收住宅不动产登记面积(含认定面积)增加25㎡(增加后不足50㎡的按50㎡计算)后给予700元/㎡的购房补助。
(4)公摊面积补助
按照被征收住宅房屋评估价值的8%给予一次性补助。
(5)物管费补贴
以被征收住宅不动产登记面积(含认定面积)为基数,按照1.5元/㎡·月的标准给予3年物业管理费补贴。
(6)住宅专项维修资金补贴
选择荣县城区新建商品住房的,以被征收住宅不动产登记面积(含认定面积)按照40元/㎡的标准,给予住宅专项维修资金补贴。
4.营业房、其它非住宅选择自主购安的,被征收房屋的价值补偿和政策性补贴标准
(1)被征收营业房、其它非住宅房屋价值
被征收营业房、其它非住宅房屋价值由选定的房地产价格评估机构依据《国有土地上房屋征收评估办法》确定补偿价值。
(2)购房补贴
营业房按照不动产登记面积(含认定面积)给予400元/㎡的购房补贴。
其它非住宅按照不动产登记面积(含认定面积)给予300元/㎡的购房补贴。
(3)公摊面积补助
按照被征收营业房、其它非住宅评估价值的2%给予一次性补助。
5.自主购安所购房屋的不动产登记由被征收人自行申请办理,相关税费按国家现行棚改税收政策执行。
(三)被征收房屋原以出让方式取得土地使用权的,其剩余年限的价值经评估后由征收人一次性补偿被征收人。
(四)被征收房屋为共有产权,若选择自主购安的,征收人只对房屋实际使用的共有权人进行安置,对未使用的其他共有权人不予安置,安置后的房屋产权仍属全体共有权人所有。
八、其他补助、补偿和优惠政策
(一)搬迁补助
1.征收人按被征收房屋面积10元/㎡(最低不低于600元/户)的标准向被征收人支付搬迁补助费。
2.涉及大型生产设备或大量办公、经营设施搬迁的,搬迁补助按评估确定,评估无法确定的,双方协商确定。
3.被征收人选择货币补偿的,计发一次搬迁补助。被征收人选择自主购安的,计发两次搬迁补助。
    (二)住宅临时安置补助和营业房、其它非住宅停产停业损失补助计发时间
1.被征收人选择货币补偿并按规定时限搬迁腾交被征收房屋的,征收人一次性给予3个月的住宅临时安置补助或营业房、其它非住宅停产停业损失补助。
2.被征收人选择自主购安二手商品房并按规定时限搬迁腾交被征收房屋的,征收人一次性给予6个月的住宅临时安置补助或营业房、其它非住宅停产停业损失补助。
3.被征收人选择自主购安新建商品房并按规定时限搬迁腾交被征收房屋的,征收人一次性给予18个月的住宅临时安置补助或营业房、其它非住宅停产停业损失补助。
(三)住宅临时安置补助和营业房、其它非住宅停产停业损失补助标准
1.住宅临时安置补助
按被征收住宅面积A地块10元/㎡·月、B地块 10元/㎡·月、C地块15元/㎡·月、D地块10元/㎡·月补助,被征收人持有《残疾人证》的提高30%计发,最低不低于500 元/月·户。
2.营业房停产停业损失补助
按被征收营业房面积A地块30元/㎡·月、B地块25元/㎡·月、C地块35元/㎡·月、D地块20元/㎡·月补助,最低不低于1000元/月·户。
3.其它非住宅停产停业损失补助
按被征收其它非住宅面积A地块18元/㎡·月、B地块15元/㎡·月、C地块22元/㎡·月、D地块13元/㎡·月补助,最低不低于800 元/月·户。
4.被征收人既有营业房又有住宅的,住宅临时安置补助、停产停业损失补助和搬迁补助分别计算。
(四)配套设施补偿
被征收房屋的水、电、气、通信等有单独户头的设施补偿标准按现行各行业的收费标准补偿(即:水850 元/户,电1500元/户,天然气4000元/户,闭路电视300 元/户)。
被征收房屋的水、电、气、闭路设施属表内表的,征收人给予被征收人材料补偿。补偿标准见《被征收房屋附属物、构筑物和零星花卉树木补偿价格表》。
(五)物及装饰装修补偿
1.装饰装修价值按房地产价格评估机构评估价进行补偿。
2.附着物,构筑物和不能移栽的经济林木、果树、树木花卉等按《被征收房屋附属物、构筑物和零星花卉树木补偿价格表》补偿。
3.空调移机按柜机300元/个、挂机200元/个给予搬迁补助。
(六)其他优惠政策
1.被征收人选择荣县城区范围内购买新建商品住房安置的,享受在我县购买自用住房的优惠政策,即在2016年9月2日至2018年12月31日期间在我县购买新建商品住房的,被征收人按相关文件规定在不动产登记中心申报领取财政购房补贴。
2.住房团购优惠
被征收人在2017年12月底前购买我县新建商品住房的,凭荣县棚户区改造工作领导小组证明,可享受县内开发项目企业的团购优惠。
九、提前签约奖励
在模拟征收签约阶段,自规定签约之日起,10日内签订协议并履约的,征收人一次性奖励 20000元/户;20日内签订协议并履约的,征收人一次性奖励15000元/户;30日内签订协议并履约的,征收人一次性奖励10000 元/户;40日内签订协议并履约的,征收人一次性奖励5000元/户,超出40日签约的不予奖励。
十、按期搬迁交房奖励
征收人与被征收人签订的房屋模拟征收补偿协议正式生效后,在协议约定时间内按期搬迁交房履约的,征收人一次性奖励20000元/户。
十一、评估机构选择
房地产价格评估机构由被征收人在自贡市城乡规划建设和住房保障局备案的评估机构中协商选定,协商不成的,由征收部门组织被征收人及相关单位、部门代表在公证下通过票选、抽签等方式确定。
十二、签订模拟征收补偿协议
荣县城区“两河四岸”(一期一阶段)棚户区改造按四个片区分为若干相对独立的小地块,征收人与被征收人依照本方案分小块就征收补偿方式、补偿金额、搬迁时限及支付期限等事项,签订房屋模拟征收补偿协议。
十三、征收补偿其它事项
(一)征收人与被征收人已签定模拟征收补偿协议,县人民政府作出征收决定生效后,被征收人未在协议约定期限内腾交房屋的,征收人依据相关法律法规向人民法院提起诉讼。
(二)被征收房屋所有权人不明确的由征收人依据本方案,报请县人民政府做出征收补偿决定,在房屋征收范围内予以公告。
(三)被征收人对征收补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定的期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼,又拒绝在补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁的,县人民政府依法申请人民法院强制执行。
十四、征收有抵押权、权属有争议的房屋
(一)设立抵押权的房屋由征收人、被征收人和抵押权人三方商议确定后进行补偿。
(二)权属有争议的房屋由征收人按评估价值实行货币补偿,补偿款经公证提存,待被征收人明确后再行领取。
十五、被征收人他处无住房且符合《自贡市公共租赁住房管理办法》的城镇住房保障条件,按属地原则申请公共租赁房屋。符合公共租赁住房申请条件的,优先轮候配租。
十六、房屋实施征收后,国有土地使用权同时收回,被征收人交回房屋权属证书(原件)和国有土地使用证书(原件),由征收人交不动产登记部门统一注销。
十七、本次征收范围内涉及部分集体土地上的房屋,由荣县国土资源局按有关规定办理。
十八、本方案由荣县城乡规划建设和住房保障局负责解释。
 
附件:1.《被征收房屋附属物、构筑物和零星花卉树木补偿价格表》
      2.荣县城区“两河四岸”(一期一阶段)棚户区改造征收范围图

 

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